민법 | 소유자, 당사자 변경시 누가 책임지나
민법 시험에서 헷갈리는 개념 총정리 12
소유자·당사자가 변경되면 누가 책임지는가
부동산의 소유자가 바뀌면 기존의 권리와 의무도 그대로 따라갈까요?
비용상환·지료·전세금·보증금·근저당권을 기준별로 구별합니다.
민법에서는 부동산의 소유자가 바뀌었다고 해서 기존 소유자에게 모든 권리·의무가 그대로 남는 것도 아니고, 새로운 소유자가 모든 책임을 승계하는 것도 아닙니다.
어떤 법률관계인지에 따라 현재의 소유자에게 청구해야 하는 경우와 종전 소유자에게도 권리를 행사할 수 있는 경우가 나뉩니다.
전세금 반환 → 새로운 소유자
주택임대차 보증금 → 새로운 소유자
근저당권 말소 → 종전 소유자도 가능
1. 점유자의 비용상환은 현재 소유자에게 청구
점유자가 목적물에 필요비나 유익비를 지출한 뒤 그 목적물의 소유자가 변경된 경우에는 비용을 지출했을 당시의 소유자에게만 청구해야 하는 것은 아닙니다.
비용상환청구는 현재의 소유자를 상대로 할 수 있습니다.
2. 무효인 매매의 매수인도 새로운 소유자에게 비용상환청구 가능
무효인 매매계약의 매수인이 목적물을 점유하면서 필요비 등을 지출한 뒤 매도인이 그 목적물을 제3자에게 양도한 경우에도 점유자는 새로운 소유자인 양수인에게 비용상환을 청구할 수 있습니다.
→ 매수인이 점유하면서 비용 지출
→ 목적물이 제3자에게 양도
현재 소유자에게 비용상환청구 O
3. 지상권의 지료연체는 소유자 변경 전후를 단순 합산하지 않는다
지상권자가 지료를 연체하는 동안 토지소유자가 변경된 경우에는 종전 소유자에게 연체한 기간과 새로운 소유자에게 연체한 기간을 단순히 합산해서 지상권 소멸을 청구할 수 있는 것은 아닙니다.
+
소유권 양도 후 지료연체
단순 통산하여
지상권 소멸청구 X
4. 전세목적물이 양도되면 새로운 소유자가 전세금 반환
전세권이 존속하는 동안 전세목적물이 다른 사람에게 양도된 경우에는 새로운 소유자가 전세금반환의무를 부담합니다.
따라서 종전 전세권설정자가 계속 전세금반환의무를 부담한다고 보면 안 됩니다.
→ 목적물 양도
새로운 소유자
→ 전세금반환의무 O
5. 유치물이 양도되어도 새로운 소유자에게 유치권 주장 가능
유치권자가 목적물을 점유하고 있는 상태에서 그 유치물이 제3자에게 양도되더라도 특별한 사정이 없다면 새로운 소유자에게 유치권을 주장할 수 있습니다.
→ 목적물 양도
→ 새로운 소유자 등장
유치권 주장 O
6. 경락인이 유치권을 인수해도 채무 자체를 부담하는 것은 아니다
경매로 유치권이 경락인에게 인수된 경우에도 유치권자가 경락인에게 피담보채무의 변제를 직접 청구할 수 있는 것은 아닙니다.
유치권을 주장할 수 있다는 것과 경락인이 기존 채무자가 된다는 것은 구별해야 합니다.
새로운 소유자에게 채무 변제청구 → X
7. 근저당권 목적물이 양도되어도 종전 소유자가 말소청구 가능
근저당권이 설정된 뒤 목적물의 소유권이 제3자에게 넘어가고, 그 후 피담보채무가 소멸한 경우에는 종전 소유자도 근저당권등기의 말소를 청구할 수 있습니다.
→ 목적물 양도
→ 피담보채무 소멸
종전 소유자
→ 근저당권 말소청구 O
8. 취득시효 완성 후 소유자가 바뀌었다가 다시 돌아온 경우
점유취득시효가 완성된 당시의 소유자가 토지를 제3자에게 양도했다가 나중에 다시 그 토지의 소유권을 회복한 경우에는 점유자가 그 소유자에게 취득시효 완성을 주장할 수 있습니다.
→ B에게 토지 양도
→ A가 다시 소유권 회복
점유자
→ A에게 시효완성 주장 O
9. 명의수탁자가 제3자에게 적법하게 양도했다가 다시 취득한 경우
명의신탁된 건물을 명의수탁자가 제3자에게 적법하게 양도한 뒤 다시 그 건물의 소유권을 취득했다고 하더라도, 명의신탁자가 곧바로 수탁자에게 소유물반환을 청구할 수 있는 것은 아닙니다.
10. 대항력 있는 주택임차인은 새로운 소유자에게 보증금 반환청구
주택임차인이 보증금을 지급하고 대항요건을 갖춘 뒤 주택의 소유자가 변경되었다면 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계합니다.
따라서 임대차가 종료되면 임차인은 새로운 소유자에게 보증금 반환을 청구합니다.
→ 주택 소유권 이전
→ 새로운 소유자
보증금반환의무 승계
11. 새로운 소유자가 보증금을 반환해도 종전 소유자에게 부당이득청구 X
주택의 새로운 소유자가 임차인에게 보증금을 반환한 것은 자신이 부담하는 채무를 이행한 것입니다.
따라서 새로운 소유자가 보증금을 반환한 뒤 그 금액을 종전 소유자에게 부당이득으로 반환해 달라고 청구할 수는 없습니다.
→ 자신의 채무 이행
종전 소유자에게 부당이득반환청구
→ X
12. 임차인은 임대인 지위의 승계를 거부할 수 있다
대항력 있는 주택임차인이라고 해서 소유권이 이전될 때 언제나 새로운 소유자와의 임대차관계를 받아들여야 하는 것은 아닙니다.
임차인이 주택의 양도사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하여 승계를 거부하면 종전 소유자의 보증금반환채무는 소멸하지 않습니다.
→ 임차인이 양도사실을 알게 됨
→ 상당한 기간 내 이의제기
→ 승계 거부
종전 소유자의 보증금반환채무 존속
소유자가 바뀐 경우 한눈에 비교
| 쟁점 | 누구에게 주장? |
|---|---|
| 점유자의 필요비·유익비 | 현재 소유자 |
| 지상권 지료연체 | 양도 전후 단순 통산 X |
| 전세금 반환 | 새로운 소유자 |
| 유치권 | 새로운 소유자에게 주장 O |
| 유치권 피담보채무 변제 | 경락인에게 직접 청구 X |
| 근저당권 말소 | 종전 소유자도 청구 O |
| 주택임대차 보증금 | 새로운 소유자 |
| 임차인이 승계 거부 | 종전 소유자 채무 존속 |
시험에서 자주 헷갈리는 포인트
현재 소유자에게 비용상환청구 가능
소유권 양도 전후의 연체기간을 단순 통산하지 않음
목적물 양도 후 → 새로운 소유자가 반환
대항력이 있으면 새로운 소유자가 반환의무 승계
새로운 소유자에게 유치권을 주장할 수 있다는 것과
그 사람에게 기존 채무의 변제를 청구할 수 있다는 것은 다름
OX 퀴즈
점유물의 소유자가 변경되면 비용상환은 반드시 비용 지출 당시의 소유자에게 청구해야 한다.
전세권 존속 중 목적물이 양도되면 새로운 소유자가 전세금반환의무를 부담한다.
유치물이 제3자에게 양도되면 유치권자는 새로운 소유자에게 유치권을 주장할 수 없다.
근저당권 목적물이 양도된 뒤 피담보채무가 소멸하면 종전 소유자도 근저당권 말소를 청구할 수 있다.
대항력 있는 주택임차인의 임대차가 종료되면 새로운 소유자에게 보증금 반환을 청구할 수 있다.
새로운 소유자가 임차보증금을 반환하면 종전 소유자에게 부당이득반환을 청구할 수 있다.
30초 핵심 암기
점유자의 비용상환
→ 현재 소유자
지상권 지료연체
→ 양도 전후 기간 단순 통산 X
전세목적물 양도
→ 새로운 소유자가 전세금 반환
유치물 양도
→ 새로운 소유자에게 유치권 주장 O
경락인이 유치권 인수
→ 경락인에게 직접 변제청구 X
근저당권 목적물 양도 후 채무 소멸
→ 종전 소유자도 말소청구 O
취득시효 완성 당시 소유자가 다시 소유권 회복
→ 그 소유자에게 시효완성 주장 O
대항력 있는 주택임차인
→ 새로운 소유자가 보증금반환의무 승계
임차인이 상당한 기간 내 승계 거부
→ 종전 소유자의 반환채무 존속
사망 전 발신한 의사표시의 효력, 포괄승계인의 지위, 가장매매·사기취소·점유의 성질이 상속되면 어떻게 되는지 비교합니다.
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