전세사기 피하는 법, 계약 전 이것만은 꼭 확인하세요
전세사기 피하는 법, 계약 전 이것만은 꼭 확인하세요
전세 계약 앞두고 뉴스에서 전세사기 소식 볼 때마다 불안했어요. 저도 이번에 계약하면서 나름대로 꼼꼼히 확인했던 체크리스트를 정리해봤어요.
가장 기본, 전입신고와 확정일자
입주하는 날 또는 그 직후에 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 해요. 이 두 가지가 있어야 나중에 집이 경매로 넘어가도 보증금을 우선 돌려받을 권리(우선변제권)가 생겨요.
| 절차 | 역할 |
|---|---|
| 전입신고 | 이 집에 실제로 거주하고 있다는 걸 법적으로 증명 |
| 확정일자 | 계약서가 그 날짜에 존재했다는 걸 공적으로 확인 |
| 우선변제권 | 대항요건(전입+거주) + 확정일자를 모두 갖춰야 인정 |
등기부등본, 갑구랑 을구를 나눠서 봐야 해요
등기부등본에서 갑구는 소유권 관련 내용(실제 소유자, 압류·가압류 여부), 을구는 근저당·전세권 같은 소유권 이외의 권리 관계를 보여줘요.
| 구분 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 갑구 | 실제 소유자 정보, 압류·가압류 여부 |
| 을구 | 근저당권 채권최고액, 전세권 설정 여부 |
깡통전세, 이렇게 판단하세요
을구에 설정된 근저당권의 채권최고액과 내 전세 보증금을 합한 금액이 집 시세의 70~80%를 넘으면 깡통전세 위험이 높다고 봐요. 이 경우 나중에 집이 경매로 넘어가면 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 수 있어요.
| 상황 | 위험도 |
|---|---|
| (근저당 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 시세 < 70% | 비교적 안전 |
| (근저당 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 시세 > 70~80% | 위험 신호 |
계약 전에 이것도 같이 확인하세요
- 집주인의 세금 체납 여부 (국세·지방세 완납증명서 요청 가능)
- 신탁 등기 여부 (신탁된 집이면 집주인이 아니라 수탁자 동의가 필요할 수 있어요)
- 선순위 임차인이 있는지, 그 보증금이 얼마인지
- 전세보증금 반환보증(HUG, SGI서울보증) 가입 가능 여부
전세보증금 반환보증, 꼭 알아두세요
HUG나 SGI서울보증에서 전세보증금 반환보증에 가입해두면, 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급해줘요. 보증료 부담이 크지 않은데 사고가 났을 때는 가장 확실한 안전장치라, 저도 계약하면서 같이 알아보고 있어요.
계약 당일 체크리스트
- 등기부등본을 계약 직전에 다시 한번 열람한다(대출이 새로 생겼는지 확인)
- 집주인 신분증과 등기부등본상 소유자가 일치하는지 확인한다
- 계약서에 특약사항(선순위 근저당 말소 조건 등)을 명확히 적는다
- 잔금일에 바로 전입신고와 확정일자를 받는다
자주 헷갈리는 부분 정리해봤어요
확정일자만 받으면 전입신고는 안 해도 되나요 아니요, 둘 다 필요해요. 확정일자만으로는 대항력이 생기지 않아서 우선변제권이 인정되지 않아요.
집주인이 바뀌면 계약이 무효가 되나요 아니요, 임대차 계약은 새 집주인에게 그대로 승계돼요. 다만 새 집주인의 재정 상태나 근저당 여부는 다시 확인하는 게 좋아요.
전세보증금 반환보증은 아무 집이나 가입되나요 아니요, 보증기관별로 가입 요건(선순위 채권 비율 등)이 있어요. 계약 전에 가입 가능 여부를 미리 확인하는 게 안전해요.
혹시라도 피해를 당했다면 이렇게 대처하세요
이미 계약을 했는데 전세사기가 의심된다면 아래 순서로 움직이는 게 좋아요.
| 순서 | 해야 할 일 |
|---|---|
| 1 | 즉시 전세피해지원센터나 관할 지자체 전세사기 피해 상담창구에 문의 |
| 2 | 임차권등기명령을 신청해서 이사를 가더라도 대항력을 유지 |
| 3 | 전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면 보증기관에 이행청구 |
| 4 | 형사 고소(사기죄)와 민사 소송(보증금반환청구) 병행 검토 |
혼자 판단하기 어려운 상황이라면 대한법률구조공단이나 전세사기 피해 지원센터에서 무료 상담을 받아보는 것도 방법이에요.
계약 유형별로 위험도가 다르다는 것도 알아두세요
빌라·다세대주택은 아파트보다 시세 파악이 어려워서 깡통전세 위험이 상대적으로 높다고 알려져 있어요. 신축 빌라의 경우 아직 실거래가 데이터가 쌓이지 않아 시세 확인이 더 까다로울 수 있으니, 인근 유사 매물의 실거래가를 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 꼭 확인해보세요.
자주 헷갈리는 부분 하나 더 정리했어요
집주인이 여러 명(공동소유)이면 어떻게 확인하나요 등기부등본 갑구에 공동소유자가 모두 나와요. 계약할 때는 소유자 전원의 동의(또는 대리권 위임)가 있는지 꼭 확인해야 나중에 분쟁을 피할 수 있어요.
공인중개사를 끼고 계약해도 전세사기를 당할 수 있나요 안타깝지만 가능해요. 중개사가 관련돼 있거나, 중개사도 속아서 중개한 경우가 실제로 있었어요. 중개사를 통했다고 안심하지 말고, 등기부등본과 보증보험 가입 여부는 본인이 직접 한 번 더 확인하는 습관이 필요해요.
계약 후에도 주기적으로 확인하세요
계약 기간 중에도 등기부등본을 가끔 열람해서 새로운 근저당이 잡히지 않았는지 확인하는 걸 추천해요. 인터넷등기소에서 소액의 열람 수수료만 내면 언제든 확인할 수 있어서, 저는 반기에 한 번씩 확인하는 습관을 들이려고 해요.
이 모든 과정이 번거롭게 느껴질 수 있지만, 보증금은 대부분 몇 년치 생활비와 맞먹는 큰돈이에요. 조금 귀찮아도 하나하나 확인하고 넘어가는 게 결국 나를 지키는 방법이라는 걸 이번에 다시 느꼈어요.
이번에 계약 준비하면서 등기부등본을 몇 번씩 다시 봤어요. 조금 번거로워도 이 과정을 거치고 나니 훨씬 마음이 놓이더라고요. 불안하다고 느껴진다면 계약 전에 주변 사람이나 전문가에게 한 번 더 검토를 부탁하는 것도 좋은 방법이에요.
참고 자료