민법 | 부동산에서 등기가 필요한 경우, 필요 없는 경우

민법 시험에서 헷갈리는 개념 총정리 08

부동산에서 등기가 필요한 경우·필요 없는 경우

법률행위·취득시효·공유물분할·법정지상권·경매에서
등기를 해야 물권변동이 생기는지 구별합니다.

부동산 문제에서는 권리를 취득할 수 있는 원인이 생겼는지와 실제로 물권을 취득했는지를 구별해야 합니다.

특히 판결을 받았거나 취득시효가 완성됐다는 이유만으로 항상 등기 없이 소유권을 취득하는 것은 아닙니다.

법률행위 → 등기 필요
점유취득시효 완성 → 등기 필요
공유물분할판결 → 등기 없이 물권변동
경매 → 대금완납시 등기 없이 소유권 취득

시험에서는 특히 판결의 종류, 권리취득의 원인, 제3자에게 대항하는 문제를 나누어 보는 것이 중요합니다.

1. 법률행위에 의한 부동산물권변동은 등기가 필요하다

민법상 법률행위로 부동산의 물권을 변동시키려면 원칙적으로 등기가 필요합니다.

따라서 매매계약이 체결되었다는 사실만으로 곧바로 소유권이 이전되는 것은 아닙니다.

기본 원칙

법률행위에 의한 부동산물권변동
→ 등기 필요

2. 소유권이전등기청구소송에서 승소해도 등기는 필요하다

매매를 원인으로 소유권이전등기청구소송을 제기하여 승소판결이 확정되더라도 그 판결만으로 소유권을 취득하는 것은 아닙니다.

소유권을 취득하려면 여전히 등기를 해야 합니다.

매매
→ 소유권이전등기청구소송 승소
→ 판결 확정

그래도
→ 등기 필요

3. 소유권이전 약정이 포함된 화해조서도 등기가 필요하다

소유권이전의 약정을 내용으로 하는 화해조서가 작성되었다고 해서 등기 없이 소유권을 취득하는 것은 아닙니다.

OX CHECK

소유권이전의 약정을 내용으로 하는 화해조서가 작성되면 등기 없이 소유권을 취득한다.

X

4. 점유취득시효가 완성되어도 등기가 필요하다

부동산의 점유취득시효가 완성되었다고 해서 완성되는 순간 곧바로 소유권을 취득하는 것은 아닙니다.

미등기부동산의 점유자 역시 취득시효가 완성되었다는 사실만으로 즉시 소유권자가 되는 것은 아닙니다.

점유취득시효 완성
→ 소유권 취득의 요건 형성
→ 등기 필요

OX CHECK

미등기부동산의 점유자는 취득시효가 완성되면 그 즉시 소유권을 취득한다.

X

5. 협의에 의한 공유물분할은 등기가 필요하다

공유자 사이에 공유물을 나누기로 협의가 성립한 경우에는 분할등기를 해야 물권변동의 효력이 발생합니다.

협의가 성립한 뒤 상대방이 등기에 협력하지 않아 등기청구소송에서 승소했다고 하더라도 등기를 해야 분할의 효과가 발생합니다.

협의에 의한 공유물분할
→ 등기 필요

6. 공유물분할판결은 등기가 없어도 물권변동이 발생한다

반면 공유물분할판결에 의한 물권변동은 등기가 없어도 효력이 발생합니다.

같은 공유물분할이라도 협의분할인지 판결에 의한 분할인지를 반드시 구별해야 합니다.

협의에 의한 공유물분할
→ 등기 O

공유물분할판결
→ 등기 없이 물권변동 O

7. 모든 판결이 등기 없이 물권을 변동시키는 것은 아니다

판결이 있다는 이유만으로 모두 등기 없이 부동산물권을 취득하는 것은 아닙니다.

특히 소유권이전등기를 명하는 이행판결을 등기가 필요 없는 물권취득의 원인으로 보면 안 됩니다.

OX CHECK

등기를 요하지 않는 물권취득의 원인이 되는 판결은 이행판결을 의미한다.

X

8. 전세권의 법정갱신은 등기 없이도 제3자에게 주장할 수 있다

전세권이 법정갱신된 경우에는 갱신등기가 없더라도 갱신된 권리를 주장할 수 있습니다.

따라서 전세권설정자로부터 목적물을 취득한 제3자에게 갱신등기가 없다는 이유만으로 전세권을 주장하지 못하는 것은 아닙니다.

전세권 법정갱신
→ 갱신등기 없음
→ 갱신된 권리 주장 O

OX CHECK

전세권이 법정갱신된 경우 등기가 없으면 목적물을 취득한 제3자에게 갱신된 전세권을 주장할 수 없다.

X

9. 법정지상권은 등기 없이도 주장할 수 있다

법정지상권자는 지상권에 관한 등기를 하지 않았더라도 토지소유권을 취득한 선의의 제3자에게 법정지상권을 주장할 수 있습니다.

법정지상권 성립
→ 등기 없음
→ 제3자에게 주장 O

10. 법정지상권을 양도할 때는 등기가 필요하다

강제경매로 인해 성립한 관습법상 법정지상권은 성립 자체에는 등기가 문제되지 않더라도 그 권리를 법률행위로 양도할 때는 등기가 필요합니다.

구별

법정지상권의 성립·주장
→ 등기 없이 가능

법정지상권의 법률행위에 의한 양도
→ 등기 필요

11. 경매 매수인은 대금완납시에 등기 없이 소유권을 취득한다

민사집행법상 경매에서 매수인은 매각대금을 완납한 때 소유권을 취득합니다.

이 경우 소유권 취득 자체에 등기가 필요한 것은 아닙니다.

경매 매수인
→ 대금 완납
→ 등기 없이 소유권 취득

12. 공유지분을 포기해도 등기 없이 물권변동이 생기지는 않는다

부동산 공유자가 자신의 공유지분을 포기한다는 의사표시를 하고 그 의사표시가 다른 공유자에게 도달했더라도 곧바로 포기에 따른 물권변동이 발생하는 것은 아닙니다.

부동산 공유지분 포기
→ 의사표시 도달만으로 물권변동 X
→ 등기 필요

13. 합유지분 포기도 등기가 필요하다

부동산의 합유지분을 포기하는 경우에도 그 포기가 형성권의 행사라는 이유만으로 등기 없이 곧바로 물권변동의 효력이 발생하는 것은 아닙니다.

OX CHECK

부동산에 대한 합유지분의 포기는 형성권의 행사이므로 등기하지 않아도 물권변동의 효력이 발생한다.

X

14. 공유물분할금지특약은 등기해야 승계인에게 대항할 수 있다

공유자 사이에서 공유물분할을 하지 않기로 특약을 한 경우, 그 특약을 등기해야 공유자의 특정승계인에게도 대항할 수 있습니다.

등기된 분할금지특약의 효력이 단순히 최초 공유자 사이에만 머무는 것은 아닙니다.

공유물분할금지특약
→ 등기
→ 특정승계인에게 대항 O

OX CHECK

등기된 공유물분할금지특약은 채권적 효력만 있으므로 공유지분의 승계인에게는 효력이 없다.

X

15. 환매특약은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있다

부동산에 관한 환매특약은 등기한 경우에만 제3자에게 대항할 수 있습니다.

환매특약

등기 O
→ 제3자에게 대항 O

등기 필요 · 불필요 한눈에 비교

유형	등기
법률행위에 의한 부동산물권변동	필요
매매 원인의 소유권이전등기청구 승소판결	필요
점유취득시효 완성	필요
협의에 의한 공유물분할	필요
공유물분할판결	불필요
전세권 법정갱신	갱신등기 없이 권리 주장 O
법정지상권	등기 없이 제3자에게 주장 O
법정지상권의 법률행위에 의한 양도	필요
경매 매수인의 소유권취득	대금완납시 불필요
공유지분·합유지분 포기	필요

OX 퀴즈

QUESTION 01

점유취득시효가 완성되면 등기 없이 소유권을 취득한다.

정답 X

QUESTION 02

공유물분할판결에 의한 물권변동은 등기를 요하지 않는다.

정답 O

QUESTION 03

법정지상권자는 등기가 없으면 토지소유권을 취득한 선의의 제3자에게 지상권을 주장할 수 없다.

정답 X

QUESTION 04

경매의 매수인은 대금을 완납하면 등기 없이 소유권을 취득한다.

정답 O

QUESTION 05

부동산 합유지분의 포기는 등기 없이도 물권변동의 효력이 발생한다.

정답 X

QUESTION 06

공유물분할금지특약은 등기하면 특정승계인에게도 대항할 수 있다.

정답 O

30초 핵심 암기

부동산 등기 문제는 “어떤 원인으로 물권이 변동되는가”부터 확인합니다.

법률행위
→ 등기 필요

점유취득시효 완성
→ 등기 필요

협의에 의한 공유물분할
→ 등기 필요

공유물분할판결
→ 등기 없이 물권변동

법정지상권
→ 등기 없이 제3자에게 주장 가능

법정지상권 양도
→ 등기 필요

경매
→ 대금완납시 등기 없이 소유권 취득

공유지분·합유지분 포기
→ 등기 필요

공유물분할금지특약·환매특약
→ 등기해야 제3자에게 대항 가능

NEXT

09. 민법 경매 핵심정리

저당권·가등기담보권·유치권·임차권 등 경매에서 어떤 권리가 소멸하고 어떤 권리가 인수되는지 비교합니다.

TAG

민법, 민법시험, 민법공부, 부동산등기, 등기필요, 등기없이소유권취득, 부동산물권변동, 점유취득시효, 공유물분할, 공유물분할판결, 법정지상권, 전세권법정갱신, 경매소유권취득, 공유지분포기, 합유지분포기, 환매특약, 민법OX, 공인중개사민법